D’après l’étude de la Banque Mondiale sur l’urbanisme, le développement du secteur privé en milieu urbain se heurte souvent à la difficulté d’identifier et de sécuriser un terrain aménagé.

Pour beaucoup d’entreprises, il ne s’agit pas d’acquérir un terrain mais d’en posséder les droits légaux d’usage sur une longue période de manière à rentabiliser leur investissement à long-terme. Or, le marché immobilier, en particulier à Antananarivo, est non seulement quasi-sclérosé mais aussi incapable de fournir des garanties juridiques aux entreprises. Les titres fonciers n’existent pas toujours et ne sont pas mis à jour quand ils existent. Souvent, les terrains sont squattérisés, ce qui empêche leur usage par leurs propriétaires. L’Etat plutôt que d’être le facilitateur de ce marché en procurant des informations et en faisant respecter la réglementation joue souvent le rôle contraire : ses propres opérations immobilières sont le plus souvent opaques, son application de la réglementation aléatoire, et il existe un manque de coordination entre les autorités centrales, communales et celles de quartiers comme l’illustre l’existence des « petits papiers ». Ces derniers sont des documents qui procurent une certaine reconnaissance juridique à leurs possesseurs par les chefs de quartiers, mais aucune par les autres autorités.

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